改修前の状況と問題点
Ｑ1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか？
　７階建て店舗・住居併用の賃貸マンション、最上階がオーナー宅となっている当建物は築３３年を経過し、過去に２回、外壁補修を中心とする大規模修繕を実施していました。
改修を行わなければならない項目としてエレベーターのリニューアルも懸案となっておりました。しかしながら大きな故障も無かったため、そのうちにと思い経年劣化を気にかけていたところ、エレベーターが停止階でずれて止まるなどの症状が発生し、その都度修理に費用を要する状況となりました。
　メンテナンスを依頼していた方は、個人でメンテナンスを生業としていたため、簡単な修理はできますが、その修理費用も不明瞭でとても信頼できるものではありませんでした。ましてや、リニューアルをおこなうノウハウと技術力を持っていなかったので、最終的にはメーカーに依頼することとなり、メーカーに頼らなければならない状況でした。
　そんな折にメーカーから通達があり、2016年を以て部品の供給が終了し、以後はエレベーターが使用できなくなるということでした。（いわゆる『エレベーターの２０１２年問題』というものです。）
　メーカーにメンテナンスを依頼していなかったせいか、部品供給が終了するという通知のみで、こちらから積極的に働きかけなければ、リニューアル工事等の見積提案はメーカーからはなく、今後、どのようにエレベーターの安全性を確保していかなければならないかと悩んでいました。
適正価格と補助金制度の運用
Ｑ2.なぜエステムに決めたのですか？
　このような状況で、メーカーにリニューアルの見積を依頼したところ、説明資料や見積書は、プレゼン用マニュアルさながらで、ひな形通りのものでした。そして、改修工事なので割高となることは覚悟していましたが、予想の通り、大変高価な見積書でした。
いったいどこまで価格交渉が可能なのか、皆目見当がつきませんでした。
そんな中、ＥＳＴＥＭの営業マンから、突然の訪問を受けたのです。あまりのタイミングの良さに、メーカーの営業情報を察知して訪問してきたのかと思うほどでした。
これは、あとで解ったことですが、ＥＳＴＥＭの営業マンが、地道に既存建物のエレベーターをリサーチし、訪問営業を行っていて、当ビルのリニューアルの提案をしに来てくれたのでした。
　それでも半信半疑のまま、ＥＳＴＥＭの会社がどういう会社で、どのような実績であるのか話を聴き、まずは見積を依頼してみることにしました。
　ＥＳＴＥＭの説明資料と見積書は、メーカーのパターン化されたひな形のようなものではなく、現状の把握がしっかりとされていて、当方のどこをどう改修すればよいか、その必要性や今後の安全性を確保するにはどうしたらよいか、しっかりとカスタマイズされた内容の見積書でした。
　それは、リニューアル後の経年劣化を考慮し、使える部品はそのまま使用しつつ、メンテナンス面での効率性を考えた内容の見積書でした。
　さて、問題は見積価格ですが、メーカーの見積書と項目をほぼ同じにした場合でも、カゴや扉なども取り替える全面リニューアルとする場合においても、ＥＳＴＥＭの見積書の方が低コストでありました。
加えて『国土交通省の既設昇降機安全確保促進事業』の補助金を受けることができる改修内容でした。
見積価格は、各社によりその会社規模や営業方針でランニングコストに差が生じるものですから、ある程度価格差が有ることは仕方のないことと思います。メーカーの価格が高くても、既設エレベーターを製造したメーカーであるが故の信頼性に勝るものはないと、納得さえもします。
ですが、メーカーに国交省の補助金制度のことを指摘すると、メーカーは国交省に補助金の申請すら行っておらず、当然のことながら補助金の承認を受けていないため、補助金は受けることはできないとのことでした。
しかし驚いたのは、補助金で受けることができる分を値下げします。との回答でした。
一見、企業努力をして、お国の補助金を受けずともコストダウンさせていただきますと言わんばかりですが、補助金のことを知らないオーナーさんには、どのように対応して見積価格を決めていたのでしょうか？
改めて、適正価格とはなんなのか？必要以上に価格交渉を重ねコストダウンできたとしても、その企業に対する信頼性もダウンしていることは言うまでもありません。
その点、ＥＳＴＥＭは、終始一貫ぶれることはありませんでした。ＥＳＴＥＭの営業マンには、当方のメーカーとのやり取りをすべて話し、その上で貴社にとっての適正価格で最終金額を提示してくださいと伝えました。
もともと、ＥＳＴＥＭの見積価格がカスタマイズされた低コストの見積価格であり、かつ国交省の補助金制度を適用できるということで、ＥＳＴＥＭに決定しました。
改修工事で得たもの
Ｑ3.改修後に良くなったところは？
　リニューアル工事の着工にあたり、事前に工事工程の詳細な説明を受け、入居者への工事期間中のエレベーター運転停止の案内も、ＥＳＴＥＭ営業マンが立ち会ってくれて、着工から完成まで、ノークレームで工事を終えることが出来ました。
乗り場三方枠、扉、カゴ内壁はシート貼りできれいになり、床も張り替えました。
天井はダウンライト付のＬＥＤ照明で、内装が際立つようになり、操作パネルのボタンや階数表示の雰囲気とあいまって、密室となるエレベーター内の閉塞感がない、高級感あるエレベーターに生まれ変わりました。
着床時のショックや扉の開閉、作動時のノイズも少なくなり、スムーズな乗り心地となりました。
耐震補強などの防災対策や二重ブレーキをはじめとする安全装置を施すだけでなく、デザイン面でのリニューアルを行ったことで「おっ！新しくなったな！！」という喜びと、満足感を得ることが出来ました。
ＥＳＴＥＭについて
Ｑ4.住民の方々の声は？
　乗り場や内装が刷新されたことにより、二年前に行った大規模修繕時の外観と、カラーリングもマッチし、建物全体のイメージがよくなり、ステイタスのある建物になったと感謝されました。
戸開走行保護装置や地震時管制運転をはじめ、２４時間遠隔監視システムといった安全性についても、信頼性のあるフォローがあり、安心・安全に利用できると好評です。
部品供給停止により故障してしまえば使用不可能となる危機的状況の既存不適格であったエレベーターが、安全装置や耐震補強などの防災対策を施したことで、改正建築基準法適合となりました。　そして、意匠デザインもリニューアルしたことで、建物竣工当時以上のスペックを備えたエレベーターになりました。
今後は、ＥＳＴＥＭとフルメンテナンスの保守契約も締結し、長いおつきあいをさせていただくこととなります。ちなみに、メーカーの保守は３か月に一度の技術者の派遣による点検でしたが、ＥＳＴＥＭは毎月点検してくれます。メンテナンスコストも30％以上抑えることができたことを付け加えておきましょう。
車と同じように、乗り物であるエレベーターは、入居者をはじめ利用する方からすれば、安全・安心に乗ることができるのは、あたりまえと思っています。万が一事故があった場合、所有者がその責めを負わなければなりません。そして、それを維持管理していくのにかかる費用は所有者の負担です。
高速道路のトンネル内の崩壊など、道路や橋、地下に埋設された水道管やガス管といったインフラ設備の老朽化が問題となっている昨今、大地震などの自然災害への防災対策とあわせて、それらの修繕工事の緊急性が叫ばれております。
分譲マンションなどでは、建築物の修繕積立金をどのようにあてていくか、修繕の緊急性と合わせて業者の選定など、管理組合や住民の方との調整だけでも大変な作業となります。
一方、賃貸マンションを経営されているオーナーの方は、こういった作業の煩わしさは無いまでも、修繕に充てる費用はオーナーの負担だけで行わなければなりません。
さまざまな設備が耐用年数を迎えようとしている建物の場合、マンション経営のオーナーは、使えるものは故障するまで使いたい。というのが本音でしょう。
しかしその設備が、故障してからすぐに修理ができ復旧できる場合と、そうでないものがあります。
　『エレベーターの２０１２年問題』を抱えているオーナーさんは、ぜひ、ＥＳＴＥＭのリニューアル工事を検討されることをお勧めいたします。
また、耐用年数を迎えていないエレベーターでも、既存不適格のエレベーターを所有されているオーナーさんも、防災・安全対策が叫ばれている状況下において、より安全・安心に利用できるエレベーターに改修して、万全のセキュリィティを備え、建物の付加価値の向上をされてみてはいかがでしょうか。
これらの問題やオーナーの悩みといったものに対し、ＥＳＴＥＭの企業理念は、ユーザーとオーナーの両方の立場を理解しているものだと、今回のリニューアル工事を通して、営業マンや工事に携わった方々を通して垣間見ることができました。

Ｑ1.改良前のEVで何が困っていたか？
３０年以上もリニューアルせずに使用してきたエレベーターだけに機能面の古さもあり、停止時のショックが大きく、号基によっては気温や湿度によって階段室と数センチの段差が発生することも多々あった。エレベーターかご内の照明も古くさく、出入り口の三方枠に錆や塗装落ちなど経年劣化が目立っていた。さらに、籠内の防犯カメラも貧弱な機能で、不合理な契約もあってリニューアルを期にして解約を考えた。
Ｑ2.改修工事の議事進行に当たっての苦労は？
リニューアルが具体化したのは、保守管理を委託していたＡ社が２年前からリニューアルを提案してきていたこと、そして、ハイツに自家発電があったものの地震に対応する管制運転装置が無いことなどから、大規模修繕工事と並行して改修しようということになった。
理事や修繕委員会、そして居住者は現状の大手Ａ社で問題はなく、予算額に見合えば相見積もりなどせずに、引き続いて施工を求めればいいというのが大勢でした。
エレベーターといえば、大手会社しか知らなかったので当然のことでした。まして、超高層ビルで停止時に１０円玉が倒れないエレベーターがテレビで紹介されるなど、ブランド名が圧倒的に先行して、早々にＡ社を選定し、施工となるはずでした。
担当理事になった私は、ある意味で偏見との戦いでした。寡占状況にある大手のエレベーターと比較対抗して、適正な工費とエレベーターへの信頼性が確認できれば独立系エレベーターメーカーで問題がないことを居住者に了解させることに非常な気苦労がありました。
Ｑ3.なぜエステムにしたのか？
永山ハイツは２９７世帯、１１階建て、５棟の集合住宅で、エレベーターは１４基あり、１棟に１基ではなく、階段毎に１基有る集合住宅です。
すでに３０年以上も保守点検を継続していたＡ社は、リニューアルを２年前から組合に提案していました。年間の保守点検費もＡ社なら問題なかろうと他社との比較などまったくしてこなかった。提案を受けてから当時の理事会は、大規模修繕工事に多額の費用がかかることから、エレベーターのリニューアルについてＡ社を選定するにせよ、施工費のダウンを求めて他社も考えていると見せかける方がいいとの意見があったようです。
理事がインターネットでリニューアルの公募をしたところ、独立系から２社応募がありました。１社は既存のエレベーターがＡ社と分かるとあっさり撤退しました。もう１社だけが残り、地道で積極的な営業をしてきました。それが御社、エステムです。
私が担当理事を引き継いだのは、この時点からでした。
Ａ社とエステムの２社にヒアリングをしたところ、エレベーター業界や機器に疎い私でさえ首をひねりました。明らかにＡ社のプレゼンは貧弱で、資料は数頁のコピーであったし、選定は自社だという安易さがみえていました。それに比べて御社のプレゼンは資料が豊富であり、積極的で、なによりも応答に誠実さが感じられました。
このヒアリングにおける私の印象ですが、修繕委員会や理事達はＡ社よりもエステムに対して質疑が厳しかった感じを受けました。「大Ａ社」というブランド故でしょう。失礼な言い方ですが、私自身も御社をまったく知りませんでした。ただ私の性格なのか、大名商売の姿勢が癇に障りました。そこで、このヒアリングを境に今後の選定と交渉のためにエレベーターと業界について調べることにしたのです。最初に驚かされたのは、試しにと大手Ｂ社にリニューアルの件を伝えるとハイツがＡ社だと知るや、Ａ社より高めに見積もりを出すと、ぬけぬけといわれたことでした。新設なら競合するが、リニューアルは大手で共食いしないことがわかりました。
集合住宅の理事として情実で施工会社を決めることはできません。情報や知識を得た上で公平に判断しようと心しました。さらに、専門的な知識や交渉が必要になると判断し、交渉に対応すべくコンサルを委託しました。この委託とその後の交渉過程で、Ａ社はおよそ大企業らしからぬ愚劣さを示し、半年以上に渡る前代未聞の不愉快なトラブルになりました。この間、エステムはきわめて冷静で、誠意あり、そして粘り強く選定交渉に参加し続け、管理組合は最終的にエステムに施工を頼むことになったのです。
Ｑ4.改良後によくなったところ／住民の声。
かご内、開閉ドア、三方枠はシート張りできれいになり、天井のライトも明るくなり、操作パネルも一新し、居住者、それも女性方からたいへん好評をえました。なによりも停止がスムーズでショックや揺らぎが無くなったことは特に喜ばれました。
３０年もの間、共用部分に大規模修繕をしてこなかった為に、住環境に対して居住者は妙な「慣れ」を持つものです。つまり、汚れていても、少々傷んでいても、部分的な不具合があっても、住めるならいいじゃないかと「がまん」してしまうことです。
エレベーターも同じでした。リニューアルについて、かご内の内装、入り口の外観などに金をかけないで、目に見えない安全装置や保安部分を実情に即して手直しすればいい、という意見でした。この頑迷さを説き伏せることにも四苦八苦しました。長期間してこなかったリニューアルである以上、管制運転装置など保安部分だけでなく内外装を美麗にすべきで、ちょうど大規模修繕でも外観や階段室がきれいになったので、苦労の甲斐があったと痛感しています。
修繕計画で経常していた予算額も下回りました。ちなみに、年間１０００万ほど支払ってした保守点検費もリニューアル後にＡ社を解約し、ほぼ半額！となりました。
余談ですが、エレベーターリニューアルや長期修繕に関わる委員会には、女性が加わっていることが大切です。男性目線だと内外装を軽んじて機能や保守管理を重視しがちです。長年積み立ててきた修繕費は居住者が生きているうちにこそ使われるべきでしょう。リニューアルする以上は「見た目」も大切なのです。

2004年4月に、神奈川県藤沢市の藤沢東急ドエルオークス様のエレベーター改修工事が終了しました。今回は、当マンションの修繕委員で建築家の中井泰彦様に手記をお寄せいただきました。

エレベーター改修工事を終わって
私の住む築後35年のマンション、エレベーターの根本的な改修の提案書が現行のエレベーター会社から提示された。見積り額は想像以上に高額なもので、建築設計を本業とする私にはどうにも納得できるものではありませんでした。 予算としてはその額を取ってあったものの、それは提案書にも基づいて作られた予算であったので、再検討する事を理事会に提案。詳細に見積書を見ていくと、建築の専門家でも判らない機器の金額は別として内外装の見積り金額を見ると通常の価格に比べ2倍を優に超える金額が入っていた。 その事から推測して「この見積りは半分になる」と見当をつけ、インターネットで検索してこの会社を見つけ電話をしました。翌日営業マンが尋ねてきたので概要を説明、見積りを依頼。1週間ほどで出てきた見積りは約4割安い金額、しかしよく見ると、元の見積りでは巻き上げ機の交換は含まれていない。新たな見積りにはそれも含まれている。又、巻き上げ機交換に伴い発生する官庁への確認申請手続き、現行基準に適合させるための機械室の改修工事、等すべて含まれた金額でした。

見積り基準を同一にするため、同じ基準で現行のエレベーター会社に再見積もり依頼すると、確認申請を出すと工事期間が長くなるからという理由で、巻き上げ機の交換はやりたがらない様子、それでも一応同一基準での見積りを出してもらったところ、その金額は2倍を遥かに超えるものでした。ちなみに巻き上げ機交換をして官庁検査を受けても当初のエレベーター会社から出された工期より短い期間で完了した事を付け加えておきます。

また、エレベーターには月々の定期検査が欠かせないものですか、従来の点検費用の半額、今回見積りに記載された新しい点検費用に比べても20％コストダウンが出来ました。
実はこれは実質20％以上の開きがあります。通常の遠隔管理は同じですが、目視点検は、従来の会社が3ヶ月に1回に対して、この社の場合は、毎月1回です。
私は仕事でマンションの大規模改修のコーディネートを最近頼まれる事が多いのですが、エレベーターに限らず改修工事は見積金額に比較的差が出る事が多いのです。工事範囲が、新築と異なり、様々な見方があるからです。ほんとうに今やらなければならない事は何か、10年後の次回まで先送りできる部分は何か、等を見極めながら工事計画を立てないと、無駄なコストを掛けてしまう事になります。 最近監理した例でも5000万から12000万円まで開きがありました。今回も35年使った巻き上げ機を交換するかしないか、判断が分かれるところでしたが、車で言えばトランスミッションに当たる巻き上げ機は基幹部品、現行の機械がこれから35年使えるという保証は無く（常識的にも）、今回交換するということは将来の余計な負担を回避できるという意味で正しい選択であったと考えています。身の回りには、当たり前と思われている事が、以外に当たり前ではないという事があるものです。
勿論、理事会全員一致でエレベーター会社を換えることにしたのは言うまでもありません。

Ｑ1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか？
エレベーター2基のうちの1基が、新築時から常に調子が悪く、段差止まり、カンズメ、ある時は指示もしないのに各階停止、またある時は指示階通過、エトセトラ・・と、トラブルが多く、また、値段も高いので困り果てていた。
Ｑ2.なぜエステムに決めたのですか？
エレベーターリニューアル工事に先立ち大手3社から見積を取ったのだが、対応が遅く、値段が業者カルテルを疑われても不思議が無いくらいの、各社ほとんど価格差なしという高値安定であった。
たまたま元理事からエステムの紹介があったので、見積りをとった所、対応も早く、値段も半値近かった。理事会で実績などを調べた所、エレベーターの性能・安全面ともに大手と遜色なさそうだということが分かり、エステムに決定した。
Ｑ3.改修後に良くなったところは？
エレベーターの誤作動がなくなったこと。静粛性が改善されたほか、インバータ制御による動きで動作がスムーズになり、旧型よりもスピードも改善されたこと。特に、カゴを入替したことによるイメージチェンジの面が大きい。全ての点で、値段が倍以上もする大手メーカー製品と比べても遜色がなかった。
Ｑ4.住民の方々の声は？
エレベーターのデザインだけでなく、操作や動作も確実となり、大変喜ばれている。ご年配の方々や小さい子供たちからは、車椅子用に設置された、低い位置にある、手の届く操作ボタンが特に喜ばれている。
※幼児の一人乗りは危険ですので、必ず保護者さまと一緒にご利用下さい。


[改修後のエレベーター] 左から：外観、乗場、カゴ内、天井、車椅子用押しボタン

Its New!
新しいエレベーターは、エントランスホールの白レンガに合わせて、エレベーターのカゴ内・扉ともに白を採用し、明るい、清潔感あふれるエレベーターに変身しました。性能アップはもちろん、防犯カメラと車椅子仕様を新たに取り入れて、安全性、使いやすさが大幅アップしました。

Ｑ1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか？
設置後24年が経過し、近年閉じ込め事故が相次ぎ、開閉故障や部品の劣化によるトラブルが発生していました。カゴ内も古臭く、暗く、災害時の対応機能もなく、車椅子対応もありませんでした。
Ｑ2.なぜエステムに決めたのですか？
7～8年前からエレベーターリニューアルについて研究を始め、当マンションのリフォームコンサルの建築事務所の先生と、3 社のメーカーさんから見積をとりましたが、予想外に高く予算がありませんでした。
3社は合わせたかのように何回打診しても一定額から下がりませんでした。エレベータシステムズさんは、最初から、3社と同仕様の他、50％速度アップ、最新の巻上機への交換、停電や地震への災害対策機能、24時間監視システム、車椅子用機能をつけて、半額以下を提示してきました。 設置後のエレベータ保守も、現行の60％で引き受けることができるというのです。驚いて、営業担当者に騙しているか、手抜きでもするのかと問い正した所、営業担当者は「エレベーターは１台づつ手作りですが、これで十分利益を頂いています」との答えでした。 すぐに先生を交えて検討し、エレベータシステムズ社の工場や施工した現場を見学することにしました。何ヶ所も見学し、住民の方々の生の声も聞きました。それら全員の声が我々には満足できる答えでした。マンションの住民が全員一致でエレベータシステムズ社を推し、臨時総会にかけ満場一致で決定しました。 時間はかかりましたが、住民の血のにじみ出る積立金を無駄に使ってしむという失敗を犯さずに済みました。長期修繕委員会の研究と、大切な積立金を使うのだという住民の気持ちが導いてくれた結果と思っています。
Ｑ3.改修後に良くなったところは？
まず第1に、機械室が今まで山のように設備があったのが無くなり、コンパクトに広々としてきれいになりました。お化け室のようでしたが、安心して入れるようになりました。第2に、スピードが速くなり、待ちのイライラが解消しました。スムーズな開閉と新しい照明で、カゴ内がきれいに明るくなりました。 第3に、最新機能が付加されたことと、車椅子用対応で、災害に強く人に優しいマンションになれたと感じています。第4に、防犯カメラをエレベーター内外に合計9台設置し、セキュリティーが高まり、住民の安全度が大幅に向上しました。
Ｑ4.住民の方々の声は？
私が驚いたのは明るく、早く、セキュリティーも向上したためか、住民の皆さんが挨拶をするようになりました。マンション全体が明るくなりました。委員会の努力が伝わっているのか、皆さん「ありがとう」と言ってくれます。文句を言う人は一人もいません。 「これで資産価値が上がってくれるといいね」と皆で話しています。1戸で100万円上がれば全体で1億6,400万円の価値アップになるのですから。


[改修後のエレベーター] 左から：エントランス、乗場、カゴ内車椅子用押しボタン、カゴ内背面ミラーと防犯カメラ

Its New!
新しいエレベーターは、新たなマンションの基調色のグリーンにあわせグリーンと白を選び、落ち着いた清潔感のある雰囲気になりました。性能アップで乗り心地が良くなったのはもちろん、高齢者対応を考え車椅子仕様を採用。防犯窓や防犯カメラをエレベーター内や敷地内に新たに設置し、セキュリティが重視されています。

Ｑ1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか？
経年劣化により乗場に段差が出たり、閉じ込め事故が起きることがあった。
Ｑ2.なぜエステムに決めたのですか？
他のメーカーさんの見積は、巻上機の取替えもなく工事期間も長く金額も高かったが、エステムさんは半額以下だった。リニューアル済み物件を数ヶ所見学したところ、乗り心地もデザインも遜色なく、役員の評判も好評だったため見学当日に決定した。
Ｑ3.改修後に良くなったところは？
スピードアップ（60m/m→90m/m）により待ち時間が短縮されたこと。インバータ制御により乗り心地が良くなったこと。
Ｑ4.住民の方々の声は？
「キレイになった」「乗降時の振動がなくなって良くなった」


[改修後のエレベーター] （エントランスホール）